Décret tertiaire : qu'est-ce que c'est et qui est concerné ?

Si le secteur du bâtiment pèse pour près de 23 % des émissions de gaz à effet de serre en France, le secteur tertiaire est désormais au cœur d'une véritable bascule réglementaire. Entre les exigences du Décret Tertiaire et les récents ajustements du Décret BACS, les propriétaires et exploitants doivent naviguer dans un calendrier mouvant. Avec le report pragmatique des obligations de pilotage à 2030 pour une grande partie du parc, l'enjeu n'est plus de courir après une échéance imminente, mais de construire une stratégie de performance globale. Ce dispositif, désormais aligné sur les standards européens, transforme la gestion énergétique d'une contrainte administrative en un levier majeur de valorisation des actifs immobiliers.

Quelle est l'origine du décret tertiaire ?

La loi sur la transition énergétique

En 2015, la loi sur la Transition énergétique et pour la croissance verte (LTECV), le plus souvent abrégée en « loi de Transition énergétique », comporte de nombreuses dispositions en faveur d’une réduction de la facture énergétique du pays, de l’utilisation des énergies nouvelles, de l’économie circulaire et d’une amélioration de la gestion des déchets. L’article 17 de la loi, qui porte sur l’efficacité énergétique des bâtiments à usage tertiaire, prévoit des obligations d’amélioration de la performance énergétique des parcs immobiliers destinées aux activités de commerce et de services, avec pour objectif une réduction de 60% des consommations énergétiques dans le tertiaire à horizon 2050. Des objectifs intermédiaires doivent être fixés par décret. Du fait de la tardiveté de sa publication (2017), le premier décret de rénovation tertiaire fixant un objectif de diminution des consommations énergétiques de 25 % pour 2020 sera suspendu par le Conseil d’État.

La loi ELAN

En 2018, la loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) reprend les grands principes de la loi sur la Transition énergétique au sujet du parc tertiaire. Elle maintient notamment l’objectif de réduction de 60 % de la consommation énergétique à l’horizon 2050, mais fixe deux nouveaux objectifs intermédiaires : la réduction de 40% des consommations des bâtiments tertiaires d’ici 2030 puis de 50% d'ici 2040. C’est ainsi dans le cadre de la loi ELAN qu’est publié le décret n°2019-771, dit « décret tertiaire ». Celui-ci détaille les actions et obligations fixées par l’article 175 du chapitre II « Rénovation énergétique ».

https://www.youtube.com/watch?v=rCUzL5Jr-Ms

Quels sont les objectifs du décret tertiaire ?

La loi ELAN inscrit l’obligation de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires au Code de la construction et de l’habitation. Le décret tertiaire, quant à lui, précise les conditions d’application de la mesure à travers la mise en place du Dispositif Éco Énergie Tertiaire : une obligation réglementaire qui engage les acteurs du secteur tertiaire dans la sobriété énergétique en imposant une réduction de leur consommation d’énergie. Le dispositif prévoit une obligation d’actions visant à la réduction des consommations d’énergie et une obligation de déclaration des consommations annuelles et des résultats des actions mises en place. Les déclarations doivent être réalisées sur la plateforme OPERAT (l'Observatoire de la performance énergétique de la rénovation et des actions du tertiaire), gérée par l’ADEME (l'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie). Le dispositif impose une déclaration annuelle des consommations sur la plateforme OPERAT au plus tard le 30 septembre de chaque année.

Le décret tertiaire offre aux entreprises assujetties deux méthodes alternatives pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique. Les entreprises doivent choisir l'une de ces deux approches :

• Méthode en valeur relative (Crelat) : réduire la consommation d'énergie finale de 40 % d'ici 2030, 50 % d'ici 2040 et 60 % d'ici 2050, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2022.

• Méthode en valeur absolue (Cabs) : atteindre un niveau de consommation fixé en kWh/m²/an selon la catégorie d'activité. Les derniers arrêtés, dits « Valeurs Absolues III », ont récemment précisé ces seuils pour de nouvelles catégories (logistique, hôtellerie, centres de données), permettant une visibilité complète sur les objectifs à atteindre d'ici 2030.

La loi ELAN et le décret tertiaire qui en est issu concernent les bâtiments existants. Les obligations qui concernent les constructions neuves sont fixées par la réglementation environnementale RE2020, qui encadre la transformation progressive des techniques de construction et des solutions énergétiques.

Quelles sont les entreprises concernées par le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire concerne les propriétaires et exploitants d’établissements abritant les activités tertiaires du secteur privé ou du secteur public, dont les bâtiments présentent une surface d’au moins 1000 m2. Le secteur tertiaire regroupe toutes les activités non agricoles (secteur primaire) et non industrielles (secteur secondaire). Sont donc concernées par le Dispositif Éco Énergie Tertiaire des entreprises aux champs d’activités variés : bureaux, enseignement, santé, commerces, justice, hôtellerie, informatique, stationnement, etc.

Les lieux de culte, constructions provisoires, bâtiments de défense, de sécurité civile ou de sécurité intérieure du territoire ne sont pour leur part pas concernés par ce décret.

En mars 2024, plusieurs nouvelles catégories d'activités ont été ajoutées au champ d'application du décret. Parmi celles-ci figurent les blanchisseries industrielles, la logistique de température ambiante, les centres hospitaliers, les établissements pénitentiaires, les établissements médico-sociaux, le secteur de la protection judiciaire de la jeunesse, et les centres sportifs.

Décret tertiaire : quelles sont les sanctions encourues ?

En cas de manquement à l’obligation de transmission des informations sur la plateforme OPERAT, les assujettis reçoivent une mise en demeure de procéder à la déclaration dans un délai de 3 mois. À défaut de déclaration sous ce délai, l’identité de l’entreprise défaillante sera rendue publique par l’État, suivant le principe de « name and shame ».

Si les objectifs de réduction ne sont pas atteints, le propriétaire ou locataire du bâtiment tertiaire dispose de 6 mois pour produire un nouveau plan d’action permettant de réduire ses consommations énergétiques. À défaut, une seconde mise en demeure précèdera la publication du nom de l’assujetti par l’État, puis l’éventuelle application d’une amende administrative (de 1500 à 7500 euros selon le statut juridique).

Quelle stratégie et quelles actions mettre en place dans son entreprise dans le cadre du décret tertiaire ?

Le décret tertiaire précise différents leviers d’action pour permettre aux acteurs du tertiaire d’atteindre leurs objectifs :

• La rénovation énergétique des bâtiments incluant des travaux d’isolation, le changement des menuiseries ou la mise en place de protections solaires

• L’installation d’équipements performants de chauffage, de refroidissement, d’éclairage, et d’eau chaude

• Le pilotage automatisé via une GTB (Décret BACS) : l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle est un levier réglementaire majeur. Si les bâtiments les plus puissants (plus de 290 kW) restent soumis à l’échéance du 1er janvier 2025, un nouveau calendrier a été acté fin 2025 pour le reste du parc. Pour les bâtiments de puissance intermédiaire (entre 70 et 290 kW), l'obligation est désormais repoussée au 1er janvier 2030. Ce report s’explique notamment par une volonté d'alignement avec la directive européenne EPBD, mais aussi par une réalité économique : l’échéance initiale de 2027 était devenue intenable pour les entreprises et les collectivités, compte tenu des contraintes budgétaires et du manque de professionnels disponibles pour l'installation.

• Maintenance et inspection : au-delà de l'installation, le cadre réglementaire impose désormais une inspection périodique des systèmes de GTB tous les 2 à 5 ans. Ce suivi garantit que la GTB ne soit pas juste un équipement "posé", mais un outil actif pour atteindre les -40% de consommation imposés par le Décret Tertiaire d'ici 2030.

• L’optimisation de l’exploitation des équipements de chauffage et de climatisation, à travers des contrats d’exploitation qui intègrent les objectifs de résultats en matière de réduction des consommations d’énergie, et à travers un suivi rigoureux de la gestion des équipements.

• L’adaptation des locaux tertiaires à des usages moins énergivores : éclairages adaptés aux postes de travail, systèmes d’extinction automatique des lumières après la fermeture, sensibilisation des occupants aux comportements éco-responsables (notamment en matière de sobriété numérique).

Le décret tertiaire face aux exigences renforcées de l'Union Européenne

La nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, adoptée en 2024, impose des réformes significatives visant à améliorer l'efficacité énergétique du parc immobilier tertiaire et public. En ligne avec le Pacte vert pour l'Europe, cette directive exige que 16 % des bâtiments les moins performants soient rénovés d'ici 2030, avec une extension à 26 % d'ici 2033.

Contrairement au décret tertiaire français, qui ne s'applique qu'aux bâtiments de plus de 1000 m², la directive européenne ne fixe pas de seuil minimal de surface, ce qui pourrait nécessiter des ajustements réglementaires en France pour inclure les bâtiments plus petits. Les États membres doivent transposer ces exigences dans leur législation nationale d'ici mai 2026.

Conclusion

Comme pour un bilan carbone, l’accompagnement expert est la clé pour transformer le Décret Tertiaire en levier de performance. Le récent alignement des calendriers (Tertiaire et BACS) sur l'horizon 2030 offre une fenêtre stratégique pour planifier vos investissements sans précipitation.

L’audit énergétique et le pilotage intelligent ne sont plus de simples outils de conformité, mais les garants de la "valeur verte" de vos actifs. S'engager dès maintenant, c'est protéger votre patrimoine contre l'obsolescence et garantir un immobilier résilient, économe et attractif.